Іпотечні ставки понад 7% змушують американців обирати акції замість житла
В умовах зростання іпотечних ставок понад 7% та стрімкого зростання фондового ринку дедалі більше американців, особливо молодих, відмовляються від купівлі житла на користь інвестицій в акції. За останнє десятиліття S&P 500 випередив ринок нерухомості у понад два з половиною рази.
Зростання середньої ставки за 30-річною фіксованою іпотекою в США знову перевищило 7%, що разом із бумом штучного інтелекту на фондовому ринку змушує дедалі більше американців переглядати традиційне уявлення про купівлю житла як головний інвестиційний інструмент. Молодші покоління, які фактично втратили доступ до ринку нерухомості через високі ціни та дорогі кредити, дедалі частіше обирають оренду й вкладення в акції замість накопичення на перший внесок.
За даними індексу Case-Shiller, з грудня 2015 року по грудень 2025 року ціни на житло в США зросли на 87%, тоді як S&P 500 піднявся на 235%, і це без урахування дивідендів, які ще більше підвищують прибутковість. Такий розрив між двома ринками, на думку економістів Рея Фішмана з Бостонського університету та Майкла Луки з Університету Карнегі-Меллон, має змусити американців переосмислити усталені погляди на володіння житлом. У своїй колонці для Wall Street Journal вони зазначають, що рішення між орендою та купівлею містить реальні компроміси, які часто залишаються непоміченими, особливо тими, хто може дозволити собі покупку.
Економісти наголошують, що купівля житла поєднує два принципово різні рішення: де жити і як інвестувати значну частину заощаджень. Навіть коли ціни на нерухомість демонструють суттєве зростання, прибутковість від купівлі може бути досить посередньою. Вони також звертають увагу на те, що можливість позичати кошти спотворює сприйняття прибутку власниками житла. Наприклад, початковий внесок у 20% від вартості будинку, який подорожчав на 10%, дає 50% прибутку на вкладений капітал. Однак падіння цін має такий самий непропорційний ефект, особливо з огляду на те, що житло є єдиним, неліквідним і недиверсифікованим активом.
Попри це, порівняння не є цілком коректним, визнають Фішман і Лука, адже житло забезпечує місце для проживання, а податковий кодекс США передбачає пільги для власників. Вони не стверджують, що ніхто не повинен купувати житло, а лише вказують на помилку поєднувати два різні рішення: де жити і де інвестувати. На їхню думку, місце проживання не обов'язково має бути місцем вкладення капіталу.
Тим часом на ринку нерухомості США спостерігається ринок покупця. За даними Redfin, минулого місяця продавці йшли на поступки в 44,7% угод, що на 2,1 відсоткового пункту більше, ніж рік тому, і є найвищим показником для серпня щонайменше з 2020 року. Поступки зазвичай включають зниження іпотечних ставок, оплату ремонту, побутову техніку або грошові компенсації від 10 до 20 тисяч доларів. Деякі продавці настільки відчайдушно намагаються залучити покупців, що знижують ціни, а окремі агенти пропонують безкоштовний тиждень відпочинку в Airbnb або круїз за рахунок продавця.
Головний економіст Redfin Деріл Фейрвезер зазначає, що якби всі ці поступки можна було кількісно оцінити, виявилося б, що ціни на житло насправді знижуються, а покупці отримують вигідніші умови. Водночас S&P 500 з початку 2026 року зріс на 13%, тоді як ціни на житло по всій країні піднялися лише на 1,5%, попри війну в Ірані та побоювання щодо бульбашки штучного інтелекту, які спричиняли значні коливання на фондовому ринку.
Таким чином, високі іпотечні ставки та потужне зростання фондового ринку створюють безпрецедентну ситуацію, коли для багатьох американців інвестиції в акції виявляються привабливішими за купівлю житла. Це змінює не лише фінансові стратегії окремих домогосподарств, а й загальне уявлення про роль нерухомості як основного інструменту збереження та примноження капіталу.
3
